В 2025 году московский рынок офисов поставил рекорд: введено около 743 тыс. м² — на 20% больше, чем годом ранее, и это три четверти всего российского ввода. Казалось бы, арендатору должно стать легче. Мы в RentOfficeToday каждый день сводим предложения 1280 бизнес-центров и видим обратное: выбор в хороших локациях не вырос, а ставки продолжают ползти вверх. Разбираемся, почему так — и что с этим делать компании, которая ищет офис в 2026 году.
Рекорд, который арендаторы не почувствовали
Секрет рекорда — в его структуре. Из 21 бизнес-центра, построенного в Москве за 2025 год, больше половины ввода дали всего три проекта: iCity, четвёртая очередь Slava и Национальный космический центр. Два из трёх — штаб-квартиры, которые на открытый рынок не вышли. По оценкам «РБК Исследования рынков», девелоперы в итоге сдали лишь половину заявленного на год объёма, а консультанты Core.XP подсчитали, что 45% плана переехало на 2026-й.
На 2026 год заявлен ввод около миллиона квадратных метров, но участники рынка сходятся: с учётом переносов реально выйдет 700–800 тыс. м², и заметная часть снова уйдёт под штаб-квартиры, минуя открытую экспозицию. Себестоимость строительства тем временем достигла 380 тыс. ₽ за м² полезной площади (+15% за год, данные IBC Real Estate и Stone) — дешеветь новым офисам не с чего.
Вакантность: в среднем свободнее, на деле — нет
Средняя вакантность в классе А действительно подросла — 7,8–8,4% в зависимости от методологии (Nikoliers, NF Group). Но это «средняя температура»: почти весь свободный объём сосредоточен в новых зданиях за пределами сложившихся деловых узлов. В Ленинградском коридоре, у Павелецкой и в Москва-Сити свободно 1–1,5%, а в отдельных башнях — ноль. Крупный блок от 5 000 м² найти сложнее всего: на такие лоты приходится не более 5% экспозиции.
Парадоксальнее всего ведут себя гибкие офисы: вакантность коворкингов за год выросла в три с половиной раза — до 17,9% в первом полугодии 2026-го, — а ставки при этом прибавили 30–40%. Причина в том, что рынок пополнили дорогие флагманские площадки, которые и тянут среднюю цену вверх, пока стоят полупустыми.
Что почём: цифры нашего каталога
Рыночные обзоры оперируют запрашиваемыми ставками новых зданий класса А — отсюда прогнозы «42 тыс. ₽/м² в год к концу 2026-го». Каталог RentOfficeToday показывает картину шире: по 8 733 офисам с открытой ценой медианная ставка аренды в Москве сейчас — 33 500 ₽/м² в год. В Сити — 74 500 ₽, в целом по ЦАО — 44 000 ₽, а за пределами центра — 26 500 ₽. Иными словами, переезд из центра в срединный пояс у метро экономит около 40% бюджета при той же площади.
В коворкингах разрыв ещё нагляднее. Свежие площадки, выходящие на рынок, просят в среднем 63 тыс. ₽ за рабочее место — на 42% больше, чем год назад. При этом медиана по 182 действующим площадкам нашего каталога коворкингов — 28 500 ₽ за место, а входной билет начинается от 4 000 ₽. Рост ставок — это цена новизны, а не рынка в целом: в работающих пространствах мест достаточно, и операторы охотно торгуются за якорного резидента.
Аренда против покупки
Главный структурный сдвиг последних лет — рынок развернулся к продаже. Если в 2022 году на конечных покупателей приходилось 10–15% сделок, то по итогам 2025-го — уже больше половины: при дорогих деньгах девелоперу выгоднее продать метры, чем строить под аренду. Спрос поляризовался — расходятся либо компактные лоты от 50 м² «в нарезку», либо целые этажи и здания под штаб-квартиры; середина проседает. Медиана предложения о продаже в нашем каталоге — 408 тыс. ₽/м², так что окупаемость покупки против аренды по медианной ставке — порядка 12 лет без учёта отделки и денег во времени. Покупка оправдана, когда офис — актив и адрес на десятилетие; для растущей команды гибкость аренды по-прежнему дешевле.
Посчитайте на своей команде
Ориентиры из калькулятора — медианные: конкретное предложение может быть заметно выгоднее. Для команды до 15–20 человек математика чаще сходится в пользу коворкинга: в цену места уже зашиты отделка, мебель, интернет, переговорные и ресепшен, а договор можно масштабировать помесячно. С 20–30 человек классический офис в срединном поясе начинает выигрывать — особенно если зафиксировать ставку длинным договором до того, как дефицит в топ-локациях снова разгонит цены.
Что будет дальше и как этим пользоваться
До 2030 года в Москве заявлено ещё 5,9 млн м² офисов, и почти половина будущего предложения сосредоточена в восьми формирующихся деловых районах — прежде всего в Большом Сити. Это значит, что дефицит в сложившихся узлах сохранится: новые метры выходят точечно и дорого, а спрос со стороны штаб-квартир выкупает лучшее ещё на стадии котлована.
Практические выводы для арендатора простые. Если бизнес привязан к престижной локации — фиксируйте условия сейчас, свободнее там не станет. Если важен бюджет — смотрите класс B у метро за пределами ЦАО: медианные 26 500 ₽/м² в год против 44 000 ₽ в центре при сопоставимом качестве. Если команда растёт непредсказуемо — начинайте с готового коворкинга по медианным 28 500 ₽ за место, а не с флагманских новинок вдвое дороже. Все 16 938 актуальных предложений — от собственников и без комиссии — уже собраны в каталоге RentOfficeToday.